電力服務(wù)
業(yè)務(wù)介紹
電力服務(wù)
水電管理方案
第一節(jié) 房屋建筑本體管理
由于人員流動性較大、樓宇設(shè)計和使用功能復雜等原因，學校物業(yè)的安全管理難度極大，各種安全事故突出、學生防范意識不足等。因此，要確立安全第一、規(guī)范操作、責權(quán)統(tǒng)一的目標。我們將安全及消防工作作為物業(yè)服務(wù)工作中的重中之重，它直接關(guān)系到學生的切身利益，關(guān)系到學校的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。我們將通過嚴謹、科學、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防護技術(shù)，確保樓內(nèi)處于有序、安全、健康的狀態(tài)。
房屋物業(yè)巡查與維護制度
1、為使公司所管理的學院房屋和設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)，不使學校的生活和工作運作等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作效率，特制訂物業(yè)巡查操作規(guī)范。
2、每天由工程人員、工程主管、或者派出專業(yè)工程人員對轄區(qū)的學習場所的共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備機房等進行巡查，每班巡查不少于一次，須巡查到所有部位及做好記錄。
3、所有物業(yè)設(shè)備均屬巡查范圍，包括空調(diào)末端設(shè)備，應(yīng)急系統(tǒng)，供配電及照明系統(tǒng)，門窗、地面、天花、墻面等房屋結(jié)構(gòu)、供排水系統(tǒng)、用具等各種設(shè)施。
4、巡查必須在規(guī)定時間內(nèi)到位，特殊情況必須知會學校部門。巡查時注意在物業(yè)巡檢表上做好相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況或需特別說明的事項應(yīng)如實填寫。巡檢完畢后，向?qū)W校部門匯報巡檢情況及提交《物業(yè)巡檢記錄表》，并做好相關(guān)確認工作，以便使各信息匯總后派單進行維修維護，以及報相關(guān)部門備案。
第二節(jié) 設(shè)備設(shè)施運行
1、給排水設(shè)備的維護及運行管理
2、物業(yè)照明系統(tǒng)，通風等日常維護保養(yǎng)
3、電梯設(shè)備巡查
4、消防、監(jiān)控系統(tǒng)維護保養(yǎng)
5、配電系統(tǒng)的巡查、維護保養(yǎng)
6、應(yīng)急備用供電電源維護保養(yǎng)
7、空調(diào)系統(tǒng)的日常運行值班與維護保養(yǎng)
8、機電設(shè)施設(shè)備管理與標準
一、供配電設(shè)施、設(shè)備的維護、保養(yǎng)工作工作規(guī)范
1、目的：及時處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備性能，確秩序維護全運行。
2、適用范圍：適用于低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的維護保養(yǎng)工作。
3、職責：
3.1、負責供配電設(shè)備的維護保養(yǎng)。
3.2、工程部主管負責對維護保養(yǎng)工作進行指導、監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。
4、工作規(guī)程
4.1、值班電工必須掌握配電開關(guān)的控制范圍及線路走向和分布情況，熟悉各控制柜與配電柜中的開關(guān)性能以及各儀器儀表的工作性能和指示范圍，能獨立正確地進行電壓設(shè)備倒閘與合閘的操作。嚴禁線路超負荷供電及亂拉亂接線路，變動或改動供配電室內(nèi)的設(shè)備和線路須經(jīng)管理處同意，重大變更須上報公司同意后再進行。
4.2、供配電設(shè)施、設(shè)備的維護、保養(yǎng)工作由值班電工帶領(lǐng)維修電工進行，維修電工必須聽從調(diào)派。
4.3、停電工作時，值班電工所懸掛的“有人工作，禁止合閘”指示牌，工程人員不得隨意摘下或移動。
4.4、嚴禁帶電作業(yè)，緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護人、足夠的安全措施和足夠的照明空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，使遮攔和足夠的安全距離，確認安全才可進行。
4.5、工作中，嚴格實施安全有效的技術(shù)措施：停電、驗電、懸掛標示牌和裝設(shè)遮欄，以及實施保證安全的組織措施：工作票制度，工作監(jiān)護制度，工作許可制度和工作間斷，轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。
4.6、不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。維護中注意正確拆裝接地線，安裝接地線時，先接接地端，后接導體端，拆時與這相反。
4.7、認真清潔設(shè)備上積塵、油漬，檢查接觸情況，整理室內(nèi)設(shè)施，不得亂堆亂放雜物。
4.8、工作完成后，清理現(xiàn)場，清點工具，防止遺漏工具或物品在設(shè)備內(nèi)，確認各項工作無誤后才能恢復正常供電。
4.9、將維護、保養(yǎng)情況做好記錄，零部件的更換記錄入設(shè)備檔案內(nèi)。
第三節(jié) 維修養(yǎng)護管理方案
一、設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)
設(shè)備設(shè)施的正常使用是確保學校內(nèi)正常運作的重要保證，我公司將派駐專業(yè)的工程技術(shù)人員，對區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行全面的維修保養(yǎng)，并設(shè)立24小時保修制度，隨時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需求（屬專業(yè)保修公司維修范圍的由我公司聯(lián)系并監(jiān)督），同時制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度，通過運用科學合理的管理方式，有效的為學校提供滿意的服務(wù)，我們密切與學校進行協(xié)調(diào)配合，對重大維修保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施及時匯報和提出解決意見，力求保證學院內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施正常運行，確保學校的工作學習生活環(huán)境不受影響。
二、給水設(shè)備運行維護
1、目的及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。
2、適用范圍適用于給排水設(shè)備（設(shè)施）的維護保養(yǎng)。
3、職責
3.1、給排水管理工程人員負責給排水設(shè)備（設(shè)施）的維護保養(yǎng)。
3.2、工程部主管負責維護保養(yǎng)工作指導、檢查、監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。
4、工作程序
4.1、給排水設(shè)備維護保養(yǎng)工作程序：
4.2、給排水管理工程人員負責給排水設(shè)備（設(shè)施）的維護保養(yǎng)，大、中維修外委修理。
4.3、工程部主管每年12月制訂下年度的《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂中修、大修計劃并報學校。
4.4、工程人員按《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計劃表》、《生活水泵每月檢查表》、《生活、消防水泵巡檢表》要求，并將維護保養(yǎng)情況記錄于對應(yīng)表格。零部件更換及大修同時記錄于《機電設(shè)備臺賬》。
4.5、工程部主管提供工作指導及檢查監(jiān)督。
4.6、需要停水進行維護保養(yǎng)時，遵守停水管理工作程序執(zhí)行。
5、給排水設(shè)備（設(shè)施）故障一般處理工作程序
5.1、供水泵出現(xiàn)故障時，值班工程員與給排水應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通知給排水管理工程人員及時維修。
5.2、排污泵出現(xiàn)故障時，首先檢查故障原因，如是控制回路出現(xiàn)故障，檢查排除，如是水泵故障，更換水泵。
5.3、供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班電工立即關(guān)閉總閥，及時通知有關(guān)人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。
5.4、排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，安排人員疏通。
三、供電設(shè)備管理維護
1、目的：保證供配電設(shè)備操作正確性和安全性。
2、適用范圍：適用于一般性低壓配電設(shè)備、電力變壓器的操作。
?。?、職責：高低壓配電值班工程員負責配電設(shè)備（設(shè)施）操作。
4、配電房送電操作程序。
★注意：根據(jù)實際供電線路進行，此僅為參考。
計量及避協(xié)器柜一般情況不許分開。
5、停電程序與送電相反。
6、市電停電，啟用備用電源的操作：
A、確定市電停電啟用備用電源，啟動發(fā)電機，在啟動發(fā)電機前為了避免發(fā)電機反送電網(wǎng)，故要先斷開低壓配電房低壓總線柜，退出斷路器，使之有一個明顯的斷開點。
B、發(fā)電機啟動前，必須檢查發(fā)電機相應(yīng)檢查項目。
C、發(fā)電機帶負荷時，逐漸增大負荷，并觀察發(fā)電機的相應(yīng)運行參數(shù)，油壓、油溫、水溫、電壓、頻率轉(zhuǎn)速是否正常。
第四節(jié) 電梯維護及運行管理
1、目的：及時處理電梯故障，確保電梯技術(shù)性能，保證安全運行。
2、范圍：電梯的維修保養(yǎng)工作。
3、職責：
3.1、電梯管理工程人員負責電梯周檢及電梯公司聯(lián)絡(luò)，督促并協(xié)助其它維修保養(yǎng)。
3.2、電梯公司負責電梯的維修保養(yǎng)。
3.3、工程部主管對維修保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。
4、工作規(guī)程：
4.1、24小時運行的直升梯，維修、保養(yǎng)工作均在晚間客流低峰期進行，維修人員到達現(xiàn)場后，應(yīng)控制好該梯，確認梯內(nèi)無人時才能將該梯停駛，按相應(yīng)的維保項目，并按如下操作程序進行工作：
4.2、在停駛梯的首層廳門前和轎內(nèi)樹立維修指示牌，并在基站門外裝設(shè)遮欄，以防乘客誤入電梯轎廂。
4.3、進入機房將停駛梯之電源總閘切斷，在該掣手柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”標示牌。
4.4、清潔機房地面、墻面、天花、消防器材、照明、通風設(shè)施等處。對停駛梯的機身擦試油污，積塵，運轉(zhuǎn)部分加注潤滑脂。
4.5、對其控制柜進行吸塵或吹塵，沙紙打磨銹蝕及開關(guān)觸點，更換磨損嚴重的觸頭碳精。
4.6、完成工作后取下警戒牌，送上該梯電源，使其在井道內(nèi)運行兩周，然后清點工具離開機房，進入井道工作。
4.7、在進入井道轎廂頂前，須確定轎廂是否在該層附近。幾臺電梯共用井道，站在井道內(nèi)維護故障電梯時，注意與其他運行電梯的安全距離。
4.8、進入轎頂時，要先斷開轎頂急停，其次接通檢修回路，再開啟轎頂照明，退出時反之。
4.9、對井道各層站廳門及地坎清潔，沙紙打銹蝕，更換磨損的廳門部件擦凈轎頂油污，加注導軌潤滑油等。
4.10、在轎頂維修、保養(yǎng)時，除運行調(diào)試和判斷故障外嚴禁快車運行。
4.11、在底坑作業(yè)時禁關(guān)廳門，應(yīng)按下底坑急停開關(guān)再清掃、保養(yǎng)，上、下底坑時不得攀附隨行電纜。
4.12、檢修保養(yǎng)工作完成后，清理現(xiàn)場，清點工具和材料，如果是動火作業(yè)后，還應(yīng)清理火種。
4.13、工程人員離開底坑后，把所有開關(guān)恢復到原來工作狀態(tài)位置。
4.14、送電試運行，觀察運行狀況，無異常情況后可摘除指示牌，投入使用。
4.15、認真填寫維修保養(yǎng)記錄，將設(shè)備更換的部件記錄入設(shè)備檔案內(nèi)。
第五節(jié) 消防系統(tǒng)管理
搞好消防工作向來是我公司工作中的重中之重，我公司將以“隱患險于明火，防范勝于救災(zāi)，責任重于泰山”的重要指示為方針，全面展開轄區(qū)內(nèi)的消防安全檢查，保持消防通道的順暢，對區(qū)內(nèi)所有的消防設(shè)備設(shè)施進行檢查、登記，根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)制度做好消防設(shè)備的保養(yǎng)與維護，同時結(jié)合我公司完善的消防管理制度和培訓制度，以管理處全體人員為班底建立高素質(zhì)的義務(wù)消防隊伍，同時邀請熱心的校方管理人員參與其中，對他們進行定期的消防知識教育，落實防火崗位責任制，并進行滅火演習，為廣大師生的生活及工作提供安全環(huán)境，增加用戶的安全感，保衛(wèi)其生命和財產(chǎn)的安全。
按照公司的質(zhì)量目標和質(zhì)量標準，員工在入職和上崗前都要進行培訓，要求管理人員和秩序維護人員要具備消防滅火的基本知識，做到消防的“三知、三能、三會”即三知：知本人義務(wù)，知本人工作崗位周邊易發(fā)生火災(zāi)的部位，知火災(zāi)的預(yù)防措施；
三能：能在工作中檢查發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，能撲救初起小火災(zāi)，能維修保養(yǎng)消防器材；
三會：會使用現(xiàn)有的消防器材，會報警，會宣傳消防知識；以及火場自救知識。秩序維護人員還經(jīng)常不定期參加公司組織的消防演練，確保不發(fā)生消防責任事故。
1、各責任人及各級人員消防責任
1.1、防火安全責任人——管理處項目主任
1.2、消防防火工作人員——各部門主管、秩序維護人員、工程人員、清潔人員等；
1.3、防火安全責任人職責：協(xié)助消防安全責任人進行工作，具體負責實施消防滅火器材、安全疏散信道、指示標志設(shè)施以及消防防火工作人員的管理，保障防火巡查的時段、次數(shù)和秩序維護監(jiān)控系統(tǒng)的完好，負責員工的消防培訓和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識的工作。無論在任何時候，一旦發(fā)現(xiàn)火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺，立即向消防中心報警，消防中心在1分鐘內(nèi)查明火警地點和原因。在緊急情況下需按動火警報警器報警。在發(fā)生火警時5分鐘要到達現(xiàn)場，若核查是誤報在5分鐘內(nèi)切斷警報，并在10分鐘內(nèi)將原因知會管理處；若火情屬實，在5分鐘內(nèi)將原因報告公司領(lǐng)導和學校領(lǐng)導，具體組織消防滅火和搶救人員、物品的工作。盡量減少和避免人員與建筑物、物品的損害。協(xié)助消防安全責任人做好善后工作。并負責建立健全管理區(qū)域的消防檔案。
1.4、防火工作人員職責：注重消防防火巡查，按規(guī)定的時間頻次、內(nèi)容、部位，如對用電、用火、安全出口信道、消防器材設(shè)施、防火門等以及防火重點部位進行認真細致的檢查，定期對消防設(shè)備設(shè)施進行維護保養(yǎng)或更新。消除遺留火種與火災(zāi)隱患，發(fā)現(xiàn)火警時迅速用對講機報告，并立即向消防中心報警，在緊急情況下需按動火警報警器報警，在5分鐘內(nèi)要到達現(xiàn)場，若核查是誤報在3分鐘內(nèi)切斷警報，并在10分鐘內(nèi)將原因報告管理處領(lǐng)導和總值領(lǐng)導，若火情屬實，在5分鐘內(nèi)將原因報告上級領(lǐng)導和消防部門，同時召喚人員幫忙搶救，并用附近的滅火器材撲滅初起火災(zāi)。大火時應(yīng)協(xié)助消防隊救火和搶救人員。
2、從技術(shù)上以及管理上進行防范
2.1、加強維護，定期檢測確認，保持消防主機及各種感煙探測器以及線路的工作正常，保持消防系統(tǒng)水泵以及控制線路等設(shè)備設(shè)施完好，發(fā)生故障應(yīng)迅速修復。
2.2、消防設(shè)備設(shè)施每周定期檢查補充，保持手提滅火器以及消火栓隨時處于完好狀態(tài)，消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀態(tài)，同時建立健全消防檔案。
2.3、定期檢測避雷針的接地電阻值，確保防雷系統(tǒng)工作正常，防止雷電擊壞建筑物或引致火災(zāi)。
2.4、對老化的舊電線進行更換，避免用電設(shè)備過載、接觸不良以及加強除“四害”工作，避免老鼠、小動物以及昆蟲咬電線短路起火。
2.5、限制使用明火，禁止吸煙；對堆放物資處注意通風散熱避免自燃。
2.6、加強易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其它地方燃放煙花炮竹，消除各種火災(zāi)隱患，避免火災(zāi)發(fā)生。
